上半年大多房企仍積極拿地?cái)U(kuò)規(guī)模 房地產(chǎn)板塊中期凈負(fù)債率超過100
今年以來房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼,融資渠道持續(xù)收緊,融資成本也不斷上升,盡管多家龍頭房企表示已經(jīng)放緩拿地來降杠桿,但從整個(gè)A股房地產(chǎn)板塊來看,上半年的杠桿仍在繼續(xù)提升。中信證券研究報(bào)告指出,A股房地產(chǎn)板塊
2018 年中期凈負(fù)債率達(dá)到 101.9%,超過去年底 94.3%的水平,而公司杠桿率增加的主要原因,還是拿地更加積極。
從上半年銷售額排名前十房企來看,財(cái)務(wù)杠桿變動(dòng)普遍向合理水平(行業(yè)平均水平約70%)靠攏。根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì),恒大、綠地的凈負(fù)債率較2017年末大幅下降,但仍遠(yuǎn)高于100%,而萬科、華潤(rùn)的凈負(fù)債率大幅上升后仍低于70%,新城控股凈負(fù)債率大幅上升后達(dá)到100.4%。
除了部分龍頭房企在降杠桿,從整個(gè)A股房地產(chǎn)板塊來看,今年上半年的杠桿仍在繼續(xù)提升。中信證券的研究報(bào)告顯示,房地產(chǎn)板塊 2018 年中期凈負(fù)債率達(dá)到
101.9%,超過去年底 94.3%的水平。
對(duì)于部分龍頭房企降杠桿而大多房企仍加杠桿的現(xiàn)象,新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示,這是因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)市場(chǎng)研判有所不同。他認(rèn)為,未來市場(chǎng)“大穩(wěn)小亂”、整體平穩(wěn),穩(wěn)對(duì)企業(yè)來說就是最好的。“部分龍頭房企土地儲(chǔ)備量過大,降杠桿是可以理解的。”他說。
在中信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳聰看來,A股房地產(chǎn)板塊杠桿率增加的主要原因,還是拿地更加積極,其中,龍頭公司(萬科、保利、地產(chǎn)、金地、招商蛇口、綠地合計(jì))上半年權(quán)益拿地金額同比增長(zhǎng)
48%,權(quán)益拿地建面同比增長(zhǎng) 51%。
克而瑞研究中心指出,負(fù)債率較高的房企降負(fù)債效果顯著,這些一般都是前期已經(jīng)儲(chǔ)備較多資源的企業(yè),土地儲(chǔ)備豐富,較高的杠桿率意味著風(fēng)險(xiǎn),也不符合投資者的利益訴求;另一方面,部分財(cái)務(wù)杠桿偏低的房企在規(guī)模擴(kuò)張的需求下,適當(dāng)提升杠桿水平,凈負(fù)債逐漸回歸合理。
談到上半年大多房企仍加杠桿沖規(guī)模,負(fù)債率較高是否存在風(fēng)險(xiǎn)的問題,歐陽(yáng)捷對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說:“有規(guī)模才有資源,無論什么時(shí)候,規(guī)??偸侵匾?。”他認(rèn)為,企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)不在負(fù)債率,而是現(xiàn)金流,沒有現(xiàn)金流,銀行也會(huì)倒閉?,F(xiàn)金流來自于企業(yè)的產(chǎn)品與服務(wù)得到客戶認(rèn)可,以及企業(yè)執(zhí)行力,產(chǎn)品與服務(wù)均好、產(chǎn)品力營(yíng)銷力越強(qiáng)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越低。
對(duì)于負(fù)債與現(xiàn)金流安全問題,融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也表示,從銷債比來看,如果銷售額除以負(fù)債大于1的話,這個(gè)公司基本上是健康的。“比如你的銷售額除以你的負(fù)債是大于1的,你的100億的貸款能賣100億的話,你就是安全的。”他說。
綠地香港(00337.HK)首席運(yùn)營(yíng)官侯光軍也認(rèn)為,在規(guī)模的發(fā)展中,負(fù)債率上升是一種正常的現(xiàn)象,關(guān)鍵是把控好現(xiàn)金流,使現(xiàn)金流足以償還債務(wù)。
陳聰預(yù)計(jì),隨著市場(chǎng)去化速度減慢,下半年房地產(chǎn)板塊拿地資金投入將負(fù)增長(zhǎng),而整體杠桿率或有所下降。由于資金成本差別化上行,企業(yè)表現(xiàn)將分化,而房地產(chǎn)板塊整體資產(chǎn)負(fù)債表是否安全,則取決于銷售是快速失速,還是緩慢下行。
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