中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”，過去顯而易見的事情，今后未必一定還是如此。房地產(chǎn)在過去十幾年的時(shí)間中，一直充當(dāng)著整個(gè)中國(guó)社會(huì)創(chuàng)富的工具。這導(dǎo)致了全民普遍產(chǎn)生一種執(zhí)念：只要繼續(xù)投資、持有房地產(chǎn)，就肯定會(huì)帶來高收益。

不過，如果我們從幾個(gè)方面來捋一捋，就會(huì)發(fā)現(xiàn)：在未來的投資選項(xiàng)中，中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)或許并不是一個(gè)旱澇保收的選項(xiàng)，相反，房產(chǎn)很可能成為一般家庭在資產(chǎn)上的一種“負(fù)擔(dān)”，大多數(shù)人卻對(duì)此渾然不知。

房產(chǎn)成為了一種“硬通貨”

首先，我想說的是，未來依靠房地產(chǎn)持續(xù)創(chuàng)造財(cái)富的可能性已經(jīng)不大。有一個(gè)眾所周知的事情是，中國(guó)的房屋存量存在巨大的過剩，很多房子其實(shí)是空置的。但這個(gè)數(shù)字具體是多少？對(duì)不起，官方統(tǒng)計(jì)是查不到的。有第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)說，中國(guó)一共造出可供34億人居住的房子，甚至有人說確切數(shù)字應(yīng)該是60億。

以中國(guó)14億左右的人口來衡量，傳說中空置房的數(shù)量略顯夸張。并且，你一定會(huì)反問：當(dāng)我們?cè)诔鞘欣锎┧笮凶叩臅r(shí)候，并沒有發(fā)現(xiàn)傳說中那么多的空置房。在人口稠密的大城市，房產(chǎn)不僅不過剩，反而非常的稀缺。在一線城市，高房?jī)r(jià)的背后似乎是有強(qiáng)大的需求支撐著的。

這個(gè)需求就是來自于中國(guó)最大的一種資源——人口分布的不均。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從北方的京津城市群到粵港澳大灣區(qū)，中國(guó)七大城市群吸納了全國(guó)總?cè)丝诘?3%，它們占據(jù)了中國(guó)名義GDP的63%、全國(guó)房地產(chǎn)總銷售量的56%。過去四年間，62%的人口成長(zhǎng)都發(fā)生在這七大城市群，這些地方也是土地利用最有效的地區(qū)，也是未來五到十年房地產(chǎn)增值最大的地區(qū)。

尤其對(duì)于北京、上海等城鎮(zhèn)化率別達(dá)到87.9%和86.5%的超一線城市，以及城鎮(zhèn)化率超過58.52%的13個(gè)省級(jí)行政單位而言，支撐房?jī)r(jià)不跌的人口增長(zhǎng)因素是客觀存在的。這些地方房?jī)r(jià)下跌概率很小，但還能有多少繼續(xù)上漲的空間，恐怕還很難斷言。

在北上廣深居住的朋友近些年會(huì)有一個(gè)切身感受，那就是在主城區(qū)基本沒有純粹的“買房者”，幾乎所有的房屋交易都發(fā)生在“換房者”之間。購(gòu)房者往往也是房屋持有者，他們先賣掉自己之前價(jià)值較低的房產(chǎn)，然后再添加一部分現(xiàn)金換購(gòu)價(jià)值更好的房產(chǎn)。

房子，在一二線城市幾乎成為了一種用于交易的“硬通貨”。在二手房市場(chǎng)，房子本身已經(jīng)成為了一種用來交換的“貨幣”。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，以2016年為例，全年中國(guó)一手房賣了11.7萬億，加上二手房交易，總量在17萬億左右，但是M2同年的新增量才15.5萬億，廣義貨幣創(chuàng)造出的資金竟然還不足以支撐房產(chǎn)的交易。如此，“用磚頭換磚頭”似乎比“用鈔票換磚頭”更實(shí)際一些。

言下之意，房產(chǎn)貨幣化的趨勢(shì)讓大城市的房產(chǎn)市場(chǎng)成了有房者之間互相玩的一種游戲。之前沒能及時(shí)“上車”的人，早已被這場(chǎng)金錢游戲排除在外。他們只能拿著手里不斷貶值的現(xiàn)金進(jìn)入三四線以下城市的地產(chǎn)市場(chǎng)投資。這些地方，房子越蓋越多，人越來越少，房?jī)r(jià)上漲的速度永遠(yuǎn)趕不上大城市。

房產(chǎn)的金字塔其實(shí)并不穩(wěn)固

隨著一二線城市與其他地區(qū)地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)分化。在未來，一個(gè)在一線城市無房的外地人，憑借勞動(dòng)創(chuàng)造的財(cái)富購(gòu)買一線城市的房產(chǎn)，這幾乎變得不可能。畢竟，撐得起高房?jī)r(jià)不跌的大城市只有屈指可數(shù)的幾個(gè)，把它們放到全國(guó)三百多個(gè)地級(jí)以上城市當(dāng)中，所占的比例是非常小的。

根據(jù)WIND資訊的數(shù)據(jù)，人均地區(qū)生產(chǎn)總值過十萬的城市只有北京（11.8萬）、上海（11.6萬）和天津（11.5萬），第四、五、六名分別是江蘇（9.7萬）、浙江（8.5萬）以及廣東和福建（7.4萬）。其他大部分地區(qū)的人均生產(chǎn)值只有3萬到5萬的水平。地區(qū)間財(cái)富水平的差距也形成了各地樓市之間不可逾越的鴻溝，一線、二線、三四線之間涇渭分明，形成了地產(chǎn)的金字塔。

位于金字塔頂端的一線豪宅所有者在利用房地產(chǎn)套現(xiàn)后，有極大的可能是將資金匯到海外配置資產(chǎn)。位于財(cái)富金字塔下一級(jí)的人負(fù)責(zé)接盤，但接盤者并無足夠現(xiàn)金，他只能再變賣自己的房產(chǎn)、添置部分現(xiàn)金后才有能力接盤上一層級(jí)的人拋售的樓盤。而接盤者拋售的樓盤又需要次一級(jí)的接盤者購(gòu)買，他也不得不拋售手中的樓盤……人們瘋狂“換房”的房產(chǎn)市場(chǎng)就像一個(gè)擊鼓傳花的游戲，音樂響起，隨著資產(chǎn)鏈條一層層把房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)從金字塔的頂層往下傳遞。

《大空頭》電影劇照

從金字塔的“底座”來看，位于這一層的人已經(jīng)沒有不動(dòng)產(chǎn)可以拋售，他們扛起這個(gè)巨大的底座的唯一方法就是依靠寬松的銀行信貸。就如同《大空頭》里邊的房屋貸款者，他們并沒有足以支撐其不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)富收入，只能通過銀行信貸來購(gòu)房。一旦銀行因?yàn)闈撛诘娘L(fēng)險(xiǎn)而調(diào)整信貸政策，地產(chǎn)金字塔的基座這一層就會(huì)受到很大的影響。對(duì)于小城市的購(gòu)房者而言，這種政策風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)是引發(fā)系統(tǒng)性危機(jī)的最大潛在原因。稍有不慎，一個(gè)普通家庭的財(cái)富有可能因此毀于一旦。

去年以來，地產(chǎn)開發(fā)商在三四線地區(qū)舉債拿地開發(fā)的事實(shí)，已是令人擔(dān)憂的訊號(hào)，而今年地方政府大舉發(fā)債融資，搞基建投資，也被認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)的“配套措施”。據(jù)《中國(guó)地方融資報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，中國(guó)地方融資平臺(tái)前三十強(qiáng)中，大部分經(jīng)營(yíng)的是房地產(chǎn)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸，以及電力熱力等基礎(chǔ)建設(shè)的行業(yè)。這些行業(yè)，一般都認(rèn)為是對(duì)于拉動(dòng)房?jī)r(jià)有直接作用。

普通人不明就里，拿錢購(gòu)買地方債券，變相幫助地方政府搞新一輪的土地開發(fā)，自以為還可以復(fù)制十幾年前“土地財(cái)政”的舊模式，依靠新增貨幣注入地產(chǎn)業(yè)來發(fā)財(cái)。但是，在“房住不炒”的政策背景和全球進(jìn)入加息周期的金融背景下，復(fù)制地產(chǎn)舊模式的成功幾率極低。中國(guó)這一輪的積極財(cái)政政策，最終將被證明是地方政府不得已的應(yīng)急之策。羊毛出在羊身上，最后買單的，還是普通人。

房地產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的比例是“自殺性”的

對(duì)于那些處在這個(gè)財(cái)富金字塔頂端的人而言，看似“安全”的地產(chǎn)投資在未來也會(huì)帶來諸多不確定因素。一二線的房產(chǎn)下跌空間雖小，但是購(gòu)房者卻要面臨未來的各種針對(duì)房地產(chǎn)的稅收問題。一二線家庭的財(cái)富，將很可能會(huì)因此遭受損失，日子并不會(huì)比三四線的購(gòu)房者更好過。

2018年6月，全國(guó)已經(jīng)開始啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)登記資訊平臺(tái)的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。全國(guó)335個(gè)地市、2835個(gè)縣區(qū)共三千多不動(dòng)產(chǎn)辦事大廳將同時(shí)進(jìn)行這項(xiàng)工作。這個(gè)事情最大的作用，就是搞清楚一個(gè)在過去難倒愛因斯坦的問題：一個(gè)中國(guó)公民在境內(nèi)到底有多少套房？

而此前，在去年5月，中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組通過了《個(gè)人收入和財(cái)產(chǎn)資訊系統(tǒng)建設(shè)總體方案》，旨在針對(duì)高收入者和高價(jià)房產(chǎn)持有者。

實(shí)際上，從2007年以來，中國(guó)先后完成了銀行賬戶聯(lián)網(wǎng)、婚姻登記聯(lián)網(wǎng)、企業(yè)股權(quán)聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)等等一系列財(cái)富透明化的動(dòng)作。財(cái)產(chǎn)資訊聯(lián)網(wǎng)，最大的作用不僅是了解每個(gè)人的財(cái)富情況，而是要以此精確到個(gè)人的每一筆資產(chǎn)來收稅。

假如你是收房產(chǎn)稅的人，為了多收稅，你當(dāng)然希望對(duì)于征稅對(duì)象的信息了解越多越好。此外，作為收稅人的你會(huì)希望一二線的房?jī)r(jià)下跌嗎？答案當(dāng)然是不希望，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是根據(jù)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值來按比例收取的。房?jī)r(jià)越高，稅收得越多。這或許是一二線城市房?jī)r(jià)未來不會(huì)下跌的另一層原因。

有句話說得好：人生不可避免的兩件事情就是稅收和死亡。房產(chǎn)稅的征收增加了持有的成本，而即使房產(chǎn)持有人出售房產(chǎn)，他也不可能完全逃避稅收。房產(chǎn)稅的法則不適用時(shí)，個(gè)人所得稅的條款又會(huì)追上來。例如，我們?cè)?018年6月的“個(gè)稅修正案”里，也找到了針對(duì)“財(cái)產(chǎn)租賃所得”和“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征稅的條文。也就是說，房產(chǎn)持有者橫豎都逃不過稅收。房屋價(jià)值越高，繳稅越多。就所得稅草案的條款來看，最高一檔的稅率為45%。

看來，房產(chǎn)的目標(biāo)過大，造成房產(chǎn)持有者“鴨梨山大”，而由于中國(guó)人實(shí)在是多年買房成癮，一時(shí)半會(huì)兒可能大家還戒不掉房地產(chǎn)的藥癮。

根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查（CHFS）和美國(guó)消費(fèi)者金融調(diào)查（SCF）最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)家庭的房產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比例高達(dá)69%，而美國(guó)僅為36%。不少中外的分析家和輿論都認(rèn)為，這個(gè)比例幾乎是“自殺性”的。從長(zhǎng)期來看，就算業(yè)主在生前以各種方法掩蓋自己的真實(shí)財(cái)產(chǎn)狀況，但在身故之后，房地產(chǎn)作為個(gè)人最重要的一筆遺產(chǎn)，也無可避免會(huì)最終浮出水面，被征收遺產(chǎn)稅。假如遺產(chǎn)繼承者無能力繳稅，房產(chǎn)也有可能面臨被銀行收回拍賣的可能……

簡(jiǎn)言之，房產(chǎn)曾是中國(guó)家庭創(chuàng)造財(cái)富的利器，但未來很可能變成一顆財(cái)富的地雷。成也房產(chǎn)敗也房產(chǎn)，這就是財(cái)富的辯證法。

中國(guó)樓市從十年前野蠻生長(zhǎng)的“增量掠奪”，已經(jīng)走到現(xiàn)在金字塔式的“存量博弈”，未來的發(fā)展路徑，大致會(huì)走向以稅費(fèi)為手段的“定量調(diào)整”。全國(guó)的房地產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)，就是在完成“定量”的動(dòng)作，而“調(diào)整”的動(dòng)作，則很可能會(huì)通過個(gè)稅、遺產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅來完成。這些未來的財(cái)富風(fēng)險(xiǎn)，你想好怎么應(yīng)對(duì)了嗎？